אשקלון פוסט - הכותרות

מוכרים את דירתכם?

עו"ד מירי סטולרו הידוקובסקי מוכרים את דירתכם? כך תחסכו תשלום מס שבח מכירות ורכישות של דירות מגורים הן העסקות המשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית שאנו מבצעים, מהן הדרכים שבאמצעותן אנו יכולים להביא להפחתה בחבות במס שבח? עסקות נדל"ן הן העסקות המשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית שמבצע אדם במהלך חייו. מדובר בעסקות בהיקף כספי גבוה , בשים לב כי בשנים האחרונות שוק הנדל"ן נמצא בעלייה במחירי הדירות , ברוב המקרים בעת מכירת הנכס ישנו רווח משמעותי למוכר. עד לשנת 2014 מכירה של דירת מגורים חסתה לרוב תחת פטור גורף ממס שבח (אחת לארבע שנים) , כיום במרבית המקרים בהם האדם מחזיק יותר מדירת מגורים אחת הוא יהיה חייב בתשלום מס שבח בגין מכירת דירה, ולכן גם מכירת דירה לעיתים היא עסקה בעלת מס גבוה מאוד , כשהאזרח הקטן שאינו רגיל לכך, עשוי למצוא את עצמו מול חיובים בסכומים גדולים מאוד בגין השבח שנוצר לו בעת מכירת הדירה. ישנן מספר דרכים שבעזרתן יכול המוכר לחסוך במס , ולהקטין את חבותו במס שבח הדברים נכונים לכל מכירה בהן קמה למוכר חבות במס שבח ולא רק לדירות מגורים. מהו בכלל מס השבח? מס שבח הוא מס שמעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), לפיו חלה חובה על כל מי שמוכר "זכות במקרקעין" (למשל: דירת מגורים, מגרש, נכס מסחרי וכו' ) לשלם מס מהרווח שצבר על הנכס. הרווח הוא עליית שווי הנכס שמכר החל מהיום שבו רכש את הנכס ועד ליום שמכר אותו. יצוין כי בעת חישוב גובה המס, יילקחו בחשבון הוצאות המותרות בניכוי, כגון: שכר טרחת עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, הוצאות לשם השבחת הנכס ועוד . מס שבח יכול להגיע במקרים רבים לסכומים ניכרים של מאות אלפי שקלים ואף יותר, בשל הקפיצה במחירי הנדל"ן וכניסתן לתוקף של תב"ע שמשביחות נכסים. מהן הכלים שיכולים להביא לחסוך במס השבח? 1) פריסה- כלי חשוב בהפחתת מס השבח במכירת נכס מקרקעין , אין הכוונה לפריסת תשלומים אלא בהפחתת מס בפועל תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס הכנסה. סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי לצורך חישוב מס השבח, רשאי מי שמוכר נכס מקרקעין לבקש פריסה של הרווח הריאלי לחלקים שנתיים שווים, לתקופה של עד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה, ולא יותר מתקופת הבעלות בנכס (ככל שאדם החזיק בנכס לתקופה פחותה מארבע שנים). הפריסה נועדה להפחתת שיעור המס המשוקלל של הנישום תוך ניצול מדרגות המס השולי שעדיין לא נוצלו על ידו ותוך ניצול נקודות הזיכוי במידה ולא נוצלו. המוכר רשאי לפרוס את השבח שנצמח לו לתקופה של עד ארבע שנים אחורה, וכך הוא יכול להנות מניצול נקודות זיכוי ומדרגות מס נמוכות לא רק בשנת המכירה – אלא גם ב-3 שנות המס שקדמו לה (או בתקופה קצרה יותר, בהתאם לתקופת הבעלות בנכס). כך ובמידה וכל מוכר לא ניצל את נקודות הזיכוי שלו במס הכנסה מול הכנסותיו האחרות, וטרם השתמש במדרגות מס הנמוכות משיעור מס השבח שבו הוא מחויב, ובפרט אם מלאו למוכר 60 שנה (כך שהוא רשאי לנצל את מדרגות המס הנמוכות, החל מ-10%, גם כנגד הכנסתו ממכירת הדירה) , ניתן לבצע פריסה שיכולה להביא להפחתה משמעותית במס השבח. 2) פיצול השבח בין בני הזוג. במקרים המתאימים רשאים בני זוג לבקש לפצל את השבח בין שניהם, באופן שיאפשר ניצול מדרגות מס ונקודות זיכוי אצל כל אחד מהם בנפרד. 3) קיזוז הפסדים- ככל שלמוכר ישנם הפסדי הון בלתי-מנוצלים, למשל בגין מכירת נכס אחר או מכירת ניירות ערך בבורסה, , הוא רשאי לבקש לבקש מפ"ש אישור לקיזוז ההפסדים אותם ניתן לקזז מול השבח שנבע לו מהמכירה בה עליו לשלם מס שבח. 4) ניכויים – כבר בשלב שומת מס השבח יש לוודא שכל העלויות וההוצאות הקשורות לדירה נלקחו בחשבון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה, עלויות שיפוץ, הוצאות ריבית ריאלית על המשכנתא, וכל הוצאה רלוונטית אחרת ( ככל שלא נדרשה בניכוי באופן שוטף) הקפדה כי כל ההוצאות שישנן בידי המוכר ומותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין יילקחו בחשבון בעת חישוב השבח עשויה להוביל לחבות מס נמוכה יותר. קבלת ייעוץ מס במכירת מקרקעין חשובה ביותר מאחר שבד"כ מדובר בסכומים משמעותיים בתכנון המס שגוי עלול לגרום לתשלום מס שבח בסכומים משמעותיים. טוב יעשה אדם שחויב במס שבח או שעלול להיות מחויב במס שבח בעת מכירת דירתו אם יבחן בעזרת אנשי מקצוע את האפשרות להקטנת נטל המס החל עליו. הכותבת מתמחה במיסים ומקרקעין , מ"מ יו"ר מחוז דרום בלשכת עורכי הדין ויו"ר ועדת מיסוי מקרקעין. טלפון נייד. 050-3068687

שתף באמצעות:

תגובות פייסבוק

תגובות פייסבוק

אודות רועי צייג

קרא גם:

סערה כואבת

Share this on WhatsApp כ-400 אלף שקלים לתושב העיר שנפגע לאחר שרכבו החליק בסערת חורף …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.